donderdag 18 februari 2010

Verhuur van een bedrijfswoning bij de horecavoorziening

In de praktijk komt het regelmatig voor dat de exploitatie van de horecavoorziening op een recreatiepark aan een derde wordt uitbesteed. De recreatieondernemer verhuurt de horecaruimte dan aan de exploitant en vaak wordt daarbij tevens een bedrijfswoning op het terrein aan de exploitant verhuurd. De bedoeling van de ondernemer is dat, als de exploitant de exploitatie (al dan niet vrijwillig) staakt, hij verplicht is de horecaruimte en de bedrijfswoning te verlaten. Vaak is een dergelijke verplichting ook met zoveel woorden in de huurovereenkomst opgenomen.

In de praktijk komt het echter regelmatig voor dat, indien de exploitant de exploitatie (onvrijwillig) staakt, hij vervolgens weigert de bedrijfswoning te ontruimen en aanspraak maakt op de huurbescherming die geldt voor woonruimte. Kan een dergelijk beroep op huurbescherming echter slagen?

Het huurrecht kent (zeker ten aanzien van woonruimte) een groot aantal regelingen die dienen ter bescherming van de huurder, zoals bijvoorbeeld beperkte mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen. In een huurovereenkomst kan niet van die bepalingen worden afgeweken.

Het is slechts onder bepaalde omstandigheden mogelijk met de huurder van een bedrijfswoning overeen te komen dat de bedrijfswoning bij het beëindigen van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte eveneens moet worden ontruimd. Er dient sprake te zijn van een mede gelet op de bestemming van de bedrijfsruimte “afhankelijke” bedrijfswoning. In de rechtspraak zijn al vaak uitspraken gedaan waarin aan de orde komt of en onder welke omstandigheden sprake is van een afhankelijke woning. Daarbij spelen bijvoorbeeld de volgende vragen een rol:
- Vergt de aard van het bedrijf een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de
huurder?
- In hoeverre draagt bewoning van de woning bij tot de exploitatie van het bedrijf?
- Is er een aparte opgang naar de woning?
- Is er een interne verbinding tussen de bedrijfsruimte en de woning?
Komt een kantonrechter tot het oordeel dat gelet op de feitelijke omstandigheden geen sprake is van een afhankelijke woning, dan kan het zo zijn dat de exploitant de bedrijfsruimte dient te ontruimen maar in de bedrijfswoning mag blijven wonen. In de praktijk kan dat verstrekkende gevolgen hebben voor u als ondernemer. Zo kunt u de bedrijfswoning niet aan de nieuwe exploitant ter beschikking stellen, heeft u een permanente bewoner op het park wonen en zal permanente bewoning op grond van het bestemmingsplan (anders dan als bedrijfswoning) veelal niet zijn toegestaan, het gevolg kan zijn dat de gemeente handhavend optreedt.

Of sprake is van een afhankelijke woning zal per geval beoordeeld moeten worden, omdat dit sterk afhankelijk is van de feitelijke omstandigheden. Vaak zal hierover ook gediscussieerd kunnen worden. Ter illustratie twee voorbeelden.
De kantonrechter uit Maastricht oordeelde dat wel sprake was van een afhankelijke woning in het volgende geval. De woning was gelegen boven een caféruimte. De feitelijke indeling van het gebouw was als volgt. De voordeur van het pand gaf toegang tot een kleine hal. Vanaf die hal leidde één deur naar de caféruimte en één deur naar de bovenwoning. Om naar de bovenwoning te kunnen komen was men dus gedwongen door de hal te lopen die tevens toegang gaf tot het café. Onder die omstandigheden oordeelde de kantonrechter dat sprake was van een afhankelijke bedrijfswoning, omdat geen sprake was van een “eigen opgang”.
In een soortgelijke zaak oordeelde het Hof ‘s-Gravenhage anders. Ook daar was sprake van een woning gelegen boven een caféruimte. Het woongedeelte was te bereiken via een kleine hal. Er bestonden twee toegangsmogelijkheden tot de hal. Via een (afsluitbare) deur in het cafébedrijf en via een tweede deur die toegang gaf tot een overdekte steeg die geen onderdeel uitmaakte van de bedrijfsruimte of de bedrijfswoning. Ten behoeve van de bovenwoning bestond ook geen expliciet recht om de steeg te gebruiken als toegang naar de desbetreffende deur. In deze zaak oordeelde het Hof dat geen sprake was van een afhankelijke bedrijfswoning, omdat sprake was van een “eigen opgang”. Uiteraard speelde in voormelde twee gevallen ook andere omstandigheden een rol. De vergelijking illustreert echter duidelijk dat kleine feitelijke omstandigheden doorslaggevend kunnen zijn. U doet er als ondernemer dan ook goed aan zich vooraf over de risico’s van uw concrete geval te laten adviseren, zodat u zich daarvan bewust bent en zonodig en waar mogelijk in de overeenkomst nadere bepalingen kunt opnemen om de risico’s uit te sluiten of te verkleinen.